IMMOBILIEN-BEWERTUNG
Wie werden Immobilien bewertet?
Wollen Sie eine Immobilie veräußern, muss in einem ersten Schritt der Verkehrswert des Objektes ermittelt werden. Dieser ist in § 194 Baugesetzbuch definiert als der Preis, den man unter gewöhnlichen Umständen unter Berücksichtigung aller Merkmale erzielen könnte. Laut ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) muss dies entweder nach dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren erfolgen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist die simpelste der drei Methoden. Hier wird verglichen, welchen Kaufpreis Objekte erzielt haben, die ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen. Berücksichtigt werden zahlreiche Faktoren wie Lage, Größe, Art, Schnitt, Nutzungsperspektive oder Bodenbeschaffenheit. Diese Durchschnittswerte der Vergleichsimmobilien werden dann individuell durch Zu- oder Abschläge auf das eigene Objekt angepasst. Je mehr ähnliche Fälle es gibt, desto präziser kann der Marktwert ermittelt werden. Daher eignet sich dieses Verfahren vor Allem für Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke.
Sachwertverfahren
Stehen nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung, eignet sich zur Bewertung eher das Sachwertverfahren. Dieses wird vor Allem bei Immobilien angewandt, die für die Eigennutzung bestimmt sind – wie Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bei diesem Verfahren wird, wie der Name schon sagt, der eigentliche Sachwert der Immobilie berechnet. Dazu werden die Baukosten geschätzt und mit dem aktuellen Bodenrichtwert addiert. Im Anschluss wird der Wertverlust durch Abnutzungserscheinungen miteinberechnet. Um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln, wird das Ergebnis im letzten Schritt mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. In einer Gegend, in der Immobilien z.B. durchschnittlich für 80% des veranschlagten Sachwertes verkauft werden, würde dieser 0.8 betragen.
Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Ertrag von vermieteten oder gewerblichen Immobilien berechnet. Es kommt daher oft bei Mehrfamilienhäusern zum Einsatz. Statt dem materiellen Wert steht hier die Ermittlung der potentiellen Rendite im Vordergrund. Dazu wird zunächst der Rohertrag berechnet, bestehend aus den gesamten Jahreseinnahmen durch Miete oder Pacht. Von dem Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten sowie die Bodenwertverzinsung abgezogen. Auch die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins – falls eine Wohnung eine gewisse Zeit leer steht – fließen in das Ergebnis mit ein. Zuletzt wird ein etwaiger Wertverlust, z. B. durch Bauschäden, miteinkalkuliert.
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